Mieszkanie z niespłaconym kredytem hipotecznym można sprzedać. Nie trzeba wcześniej spłacać całego zadłużenia z własnych oszczędności. W typowej transakcji część ceny zakupu trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostała kwota na jego rachunek. Trzeba wcześniej ustalić saldo zadłużenia, warunki zwolnienia zabezpieczenia i terminy płatności.

Poniżej opisano sprzedaż mieszkania zabezpieczającego jeden kredyt bankowy, spłacany z pieniędzy kupującego. Przy kilku hipotekach, zajęciu komorniczym lub kredycie walutowym potrzebne będą dodatkowe ustalenia.

Co oznacza hipoteka przy sprzedaży mieszkania

Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności banku na nieruchomości. Bank nie staje się przez to właścicielem mieszkania. Sama sprzedaż nie usuwa jednak hipoteki. Dlatego kupujący powinien znać sposób spłaty zadłużenia oraz otrzymać dokumenty pozwalające wykreślić zabezpieczenie.

Sprawdź całą księgę wieczystą, w tym wzmianki o złożonych wnioskach. W dziale IV znajdują się wpisy hipotek, ale istotne ograniczenia lub roszczenia mogą być ujawnione również w dziale III. Wyjaśnienie niejasnego wpisu warto zlecić przed ustaleniem terminu aktu. Pomocne informacje o układzie księgi zawiera poradnik Księga wieczysta.

Suma hipoteki wpisana w księdze nie jest aktualnym saldem kredytu. Może obejmować zabezpieczenie także odsetek i innych należności. Kwotę potrzebną do całkowitej spłaty potwierdza bank.

Zacznij od dokumentów z banku

Poproś bank o zaświadczenie potrzebne do sprzedaży mieszkania. Powinno wskazywać kwotę zadłużenia, rachunek do spłaty oraz warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Taka deklaracja dotycząca zwolnienia zabezpieczenia bywa nazywana promesą. Nazwy dokumentów i sposób ich zamówienia zależą od banku.

Dokumenty bankowe pokaż notariuszowi przed podpisaniem umowy. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, powinien przekazać je również swojemu bankowi. Pozwoli to sprawdzić, czy zaświadczenie zawiera informacje wymagane do przygotowania aktu i uruchomienia finansowania.

Zapytaj o aktualność podanego salda i sposób wyliczenia kwoty na planowany dzień spłaty. Odsetki oraz kolejne raty mogą zmienić rozliczenie. Samodzielne przepisanie kwoty kapitału z aplikacji bankowej nie zastępuje zaświadczenia przygotowanego do transakcji.

Jak dzieli się pieniądze ze sprzedaży

W umowie trzeba wskazać, jaka część ceny zostanie przeznaczona na spłatę kredytu i na jaki rachunek należy ją przekazać. Osobno ustala się kwotę dla sprzedającego. Numery kont oraz terminy powinny odpowiadać dokumentom bankowym i uzgodnionemu sposobowi finansowania.

Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 800 tys. zł, a kwota całkowitej spłaty kredytu na uzgodniony dzień wynosi 300 tys. zł. Jeśli kupujący wcześniej zapłacił sprzedającemu 40 tys. zł na poczet ceny, pozostaje do rozliczenia 760 tys. zł. Z tej kwoty 300 tys. zł może trafić do banku, a 460 tys. zł do sprzedającego. Łącznie sprzedający otrzyma więc 500 tys. zł przed odliczeniem pozostałych kosztów sprzedaży. To przykład rachunkowy, a nie wycena nieruchomości.

Wpłatę otrzymaną wcześniej trzeba uwzględnić w rozliczeniu. W przeciwnym razie można omyłkowo zawyżyć kwotę pozostałą do zapłaty. Szczególnej uwagi wymaga też zmiana salda między wydaniem zaświadczenia a przelewem. Uzgodnij z bankiem, jak rozliczana jest ewentualna nadwyżka lub niedopłata.

Kupujący płaci gotówką albo korzysta z kredytu

Przy zakupie za gotówkę kupujący realizuje płatności ze swoich środków zgodnie z umową. Trzeba ustalić terminy, limity przelewów i sposób potwierdzenia zapłaty. Brak kredytu po stronie nabywcy nie usuwa obowiązku rozliczenia banku sprzedającego.

Jeżeli kupujący zaciąga kredyt hipoteczny, dochodzą wymagania jego banku. Dotyczą między innymi dokumentów nieruchomości, warunków wypłaty i ustanowienia nowego zabezpieczenia. Harmonogram powinien uwzględniać także moment zapłaty wkładu własnego.

Samo podpisanie umowy kredytowej przez kupującego nie oznacza, że pieniądze zostały już wypłacone. Przed aktem należy potwierdzić warunki uruchomienia kredytu i ustalić realny termin przelewu. Termin przekazania kluczy powinien być powiązany z uzgodnionym rozliczeniem ceny. Wydanie lokalu warto potwierdzić protokołem obejmującym stan liczników i przekazane wyposażenie.

Co ustalić w umowie przedwstępnej

Jeśli strony zawierają umowę przedwstępną, powinny opisać istniejące obciążenie i planowaną spłatę. Warto wskazać, kto dostarczy dokumenty bankowe, w jakim terminie oraz do kiedy ma zostać zawarta umowa sprzedaży. Gdy finansowanie zależy od kredytu kupującego, trzeba omówić także skutki jego nieuzyskania.

Zadatek i zaliczka wywołują różne skutki prawne. Nie należy używać tych nazw zamiennie. Zapis dotyczący odmowy kredytu wymaga dostosowania do konkretnej umowy, zamiast ogólnego zapewnienia, że wpłata zawsze zostanie zwrócona. Treść postanowień warto uzgodnić z notariuszem lub prawnikiem.

Zaświadczenie o kredycie uzupełnia pozostałą dokumentację mieszkania. Podstawę nabycia i listę dodatkowych dokumentów trzeba ustalić z kancelarią. Ogólny zakres przygotowań opisuje wpis o dokumentach do sprzedaży nieruchomości.

Jakie koszty sprawdzić przed sprzedażą

Zapytaj bank o koszt wcześniejszej spłaty oraz opłaty za wydanie dokumentów. W kredytach objętych ustawą o kredycie hipotecznym rekompensata przy zmiennej stopie może być pobierana tylko przy spłacie w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy, jeśli została zastrzeżona. Przy stałej lub okresowo stałej stopie może być przewidziana w okresie jej obowiązywania. Obowiązują też ustawowe limity rekompensaty.

Dla umów zawartych przed wejściem ustawy w życie, czyli przed 22 lipca 2017 r., stosuje się wcześniejsze przepisy. Dlatego koszt spłaty należy sprawdzić dla własnej umowy. Można wystąpić do banku o informację o kosztach wcześniejszej spłaty; dla umów objętych ustawą termin jej przekazania wynosi siedem dni roboczych.

W kalkulacji uwzględnij również uzgodnione koszty pośrednictwa i dokumentacji. Osobno sprawdź skutki podatkowe sprzedaży. Kwota, która zostanie po spłacie banku, nie musi być ostateczną kwotą do dyspozycji.

Kiedy wykreśla się hipotekę

Po całkowitym rozliczeniu kredytu bank wydaje dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. W typowym przypadku spłata zabezpieczonej wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki, ale wpis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Potrzebny jest wniosek do sądu i odpowiednia podstawa wykreślenia.

Ustal już przy sprzedaży, kto odbierze dokument z banku, przekaże go kupującemu i dopilnuje wniosku. Przy samodzielnym składaniu wniosku wykorzystuje się formularz KW-WPIS. Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Nie obejmuje ewentualnych opłat bankowych lub wynagrodzenia za dodatkowe czynności notariusza.

Sprawdź w banku termin wydania dokumentów po spłacie. Czas oczekiwania na wpis w sądzie jest osobną kwestią. Uzgodnienie tych etapów przed aktem pozwoli uniknąć sytuacji, w której kupujący nie wie, od kogo otrzyma zgodę na wykreślenie starej hipoteki.

Co zrobić gdy cena nie wystarcza na spłatę kredytu

Jeżeli cena sprzedaży jest niższa od zadłużenia, potrzebne będzie pokrycie różnicy z innych środków albo odrębne porozumienie z bankiem. Sprzedaż mieszkania sama w sobie nie umarza pozostałego długu. Bank musi potwierdzić, na jakich warunkach zwolni zabezpieczenie.

Przykładowo przy cenie 500 tys. zł i kwocie całkowitej spłaty wynoszącej 540 tys. zł brakuje 40 tys. zł, jeszcze przed pozostałymi kosztami. Ten brak trzeba rozwiązać przed zobowiązaniem się do sprzedaży na ustalonych warunkach. Samo znalezienie kupującego nie wystarczy.

Przy kredycie walutowym dodatkowo ustal walutę spłaty i zasady przeliczenia kwoty. Jeśli saldo nie jest znane w złotych z odpowiednim wyprzedzeniem, zostaw rezerwę na zmianę kursu. Warunki rozliczenia należy potwierdzić w banku dla planowanej daty transakcji.

Przed wystawieniem mieszkania zamów dokumenty bankowe i ustal koszty spłaty. Następnie dopasuj do nich umowę oraz harmonogram płatności. Jeśli potrzebujesz wsparcia w organizacji sprzedaży mieszkania w Warszawie lub okolicach, skontaktuj się z Wymarzonym Kwadratem i przedstaw informacje o kredycie oraz planowanym terminie sprzedaży.